왜 CAP Rate에 주목해야 하는가?

상업용 부동산의 대표적인 기준 CAP Rate.

과거 한국의 상업용 부동산 시장은 대기업, 상업은행 및 외국투자기관이 주도하여온 반면, 2009년 현재의 시장은 REIT, 펀드 및 일반투자자에게로 상업용 부동산시장이 급속히 확산, 보편화 되는 추세입니다.

 

이러한 상업용 부동산에 대한 관심의 저변에는, 1997년 IMF사태 이후 한국으로 유입되어온 공격적인 외국계자본과 선진화된 분석기법을 바탕으로 한국의 상업용 부동산에의 투자와 향후 몇 년간의 보유 후에 천문학적인 수익을 거둬들이는 부분에서부터 시작되었다고 해도 과언이 아닙니다.

 

그렇다면, 자본시장에서 개별 부동산 물건을 바라보는 기준 잣대는 무엇일까요? 바로 CAP Rate입니다. Capitalization Rate의 약어로서 부동산 물건의 가치를 여타의 대체상품과 비교편의를 위하여 사용하는 용어입니다. 예를 들어 개인이 은행에 예금을 맡기려면 은행이자율을 살펴보고 예금을 하게 되는데, CAP Rate은 부동산의 예금금리라고 보시면 이해하는데 도움이 될 거 같습니다.

 

만약 10억을 가지고 있는 고객이 은행예금 상품에 5%의 이자율로 예금을 하는 것이 좋을지, 6%의 CAP Rate를 가지는 부동산에 투자하는 것이 좋을지 판단할 때 사용하는 것으로 보셔도 무방합니다. 물론 부동산의 현물특성상 물가상승률에 따른 인플레상승 분이 추후 물건 매각 시에 적용되어 전체 투자기간의 수익률에 많은 영향을 미치지만, 은행예금은 이러한 인플레상승 분이 예금금리에 전부 포함되어있으므로 예금금리 이외에는 추가적인 영향이 없으므로 큰 차이점 또한 가지고 있습니다.

 

이러한 미래가치의 변동은 인플레와 디플레에 의하여 높아질 수도 낮아질 수도 있는 불확실선상에 있으므로 일반적으로 미래의 가치 상승 혹은 하락 분을 RISK라고 표현합니다. 많이들 들어보셨겠지만 High Risk, High Return 이라는 말이 있습니다. Risk가 큰 상품이면 추후 수익발생시 높은 수익을 거둘 수 있는 이유가 이런 이유입니다.

 

 

CAP RATE = NOI / 부동산가치

 

CAP Rate: 자본환원률

NOI: 순 영업소득

 

 

물론 보다 전문성 있는 컨설턴트는 고객의 투자신뢰성 확보를 위하여 CAP Rate 이외에도 ROI, IRR, 시장분할분석, 몬테카를로분석, 회귀분석, 민감도분석, 세 전후 수익률분석, 매도전략, 매입전략 등의 추가적인 분석도구를 활용하여 고객의 투자에 좀더 신뢰성 있는 분석자료를 제공할 것입니다.

 

이에 반하여 CAP Rate은 일반인들도 쉽게 물건의 가치를 판단하는데 중요한 기준잣대 입니다. 물론 NOI(순 영업소득)산출을 위하여서는 면밀한 수입구조 분석이 필요하겠지만, 소유자로부터 제공된 몇 가지 자료를 활용하여 대략적인 NOI구조를 분석할 수 있습니다.

 

따라서, 한국시장에서도 이제는 CAP Rate의 개념을 전반적인 투자 부분에 적용하여, 저희와 같은 상업용 투자분석의 전문가뿐만 아니라 일반인 투자자 분들께서도 투자적절성의 1차 분석자료로 활용하는 수치로 일반화되었으면 하는 바람입니다.